Het belastingverdrag Nederland-Spanje en uw woning aan de Costa del Sol

Deze gids gaat over het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje, en over wat het betekent voor iemand die in Nederland woont en een woning aan de Costa del Sol koopt. Het is algemene informatie, geen belastingadvies. Voor uw eigen situatie is een adviseur die beide landen kent de aangewezen persoon.

Waarom een verdrag nodig is

Spanje heft belasting over een woning omdat die in Spanje ligt. Nederland belast het wereldwijde vermogen van wie in Nederland woont. Zonder afspraak zou u dus twee keer over hetzelfde betalen. Het belastingverdrag verdeelt het heffingsrecht tussen de twee landen en zegt hoe het woonland dubbele belasting wegneemt.

Het verdrag dat nu geldt

Het verdrag tussen Nederland en Spanje dateert van 16 juni 1971. Het is een van de oudste verdragen die Nederland nog toepast en het mist een aantal bepalingen die in nieuwere verdragen gewoon zijn. Toch is het eenvoudig op het punt dat voor een koper het meest telt.

Inkomen uit onroerende zaken wordt belast in het land waar de zaak ligt. Voor een woning in Spanje betekent dat: Spanje heft, en Nederland geeft een vermindering. Dat geldt voor de fictieve inkomsten die Spanje aan een niet-verhuurde woning toerekent, voor huurinkomsten, en voor de winst bij verkoop.

Hoe de Nederlandse kant werkt, staat in de gids over box 3 en uw Spaanse woning. Kort gezegd: de woning gaat in uw aangifte, de box 3-heffing wordt over het geheel berekend, en daarna volgt een vrijstelling voor het Spaanse deel. De woning weglaten is geen optie.

Wat u in Spanje betaalt

Als niet-ingezetene betaalt u in Spanje drie dingen over de woning.

• De jaarlijkse inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, via Modelo 210. Verhuurt u niet, dan rekent Spanje een fictief inkomen over de kadastrale waarde. Verhuurt u wel, dan geeft u de huur aan. De gids over Modelo 210 legt de berekening uit.
• De gemeentelijke onroerendezaakbelasting, de IBI, die de gemeente jaarlijks heft.
• Bij verkoop de Spaanse belasting over de winst, en de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond.

Geen van deze drie verandert door het verdrag. Het verdrag bepaalt alleen dat Nederland rekening houdt met wat Spanje al heeft geheven.

Het nieuwe verdrag

Nederland en Spanje onderhandelen al jaren over een vervanging van het verdrag uit 1971. In 2026 is dat in een nieuwe fase gekomen. De Spaanse ministerraad keurde de onderhandelde tekst op 10 maart 2026 goed voor ondertekening. De Nederlandse ministerraad deed hetzelfde op 23 april 2026. Bij het schrijven van deze gids was er voor zover bekend nog geen ondertekening gemeld.

Na ondertekening moet het verdrag door beide parlementen, en daarna treedt het in werking, in de regel op 1 januari van het jaar nadat de laatste goedkeuring is uitgewisseld. Een verdrag dat in 2027 wordt ondertekend, zou dus op zijn vroegst in 2028 gelden, en 2029 is net zo goed mogelijk. Tot die dag telt alleen 1971.

Wat er naar verwachting verandert

De tekst is niet gepubliceerd. Wat hieronder staat, komt uit wat de twee regeringen zelf hebben gezegd en uit wat in nieuwere Nederlandse verdragen standaard is.

• Pensioenen. Dit is het onderdeel met de meeste gevolgen, en het raakt vooral wie naar Spanje verhuist. Onder het verdrag uit 1971 worden particuliere pensioenen belast in het woonland. Nederland streeft in nieuwe verdragen naar een heffingsrecht voor het bronland, soms boven een drempel. Over een drempel van 15.000 euro wordt gesproken, maar die is niet bevestigd. Wie van een Nederlands pensioen in Spanje wil leven, doet er goed aan dit te volgen.
• Een tweede woning. Hier wordt geen verandering van betekenis verwacht. Het uitgangspunt dat inkomen uit een onroerende zaak wordt belast waar die ligt, staat in vrijwel elk verdrag ter wereld en zal in het nieuwe verdrag niet anders zijn.
• Vastgoedvennootschappen. Nieuwere verdragen laten het bronland heffen over de winst op aandelen in een vennootschap waarvan de waarde grotendeels uit onroerend goed bestaat. Wie overweegt een Spaanse woning via een vennootschap te houden, moet hier rekening mee houden.
• Antimisbruikbepalingen. Het nieuwe verdrag zal de standaardbepalingen bevatten die in 1971 nog niet bestonden. Voor een particulier met een vakantiewoning verandert dat in de praktijk niets.

Wat dit betekent als u nu koopt

Voor wie in Nederland blijft wonen en een woning aan de Costa del Sol koopt, is het antwoord eenvoudig. U rekent met het verdrag uit 1971, u doet in Spanje aangifte met Modelo 210, en u geeft de woning in Nederland aan in box 3 met een beroep op de vrijstelling. Het nieuwe verdrag verandert aan die drie stappen naar verwachting niets.

Voor wie van plan is naar Spanje te verhuizen en daar van een Nederlands pensioen te leven, ligt het anders. Daar kan het nieuwe verdrag de verdeling tussen de twee landen wijzigen. Dat is reden om de ontwikkeling te volgen, niet om de verhuizing uit te stellen. Een verdrag dat nog niet is ondertekend, geldt nog jaren niet.

Ik werk met Nederlandse kopers aan de hele Costa del Sol, van Estepona tot Nerja. Mijn werk is het onderzoek naar de woning en de omgeving, een eerlijke inschatting van wat die werkelijk waard is, en de onderhandeling namens u. De fiscale kant laat ik aan een adviseur die beide landen kent, en ik kan u aan zo iemand voorstellen. Het gesprek met mij is in het Engels. Boek een gesprek als u wilt weten hoe ik een zoektocht aanpak.

Veelgestelde vragen